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              近代鎮江契約略談

              2022-01-06 14:44 來源:京江晚報

              文/張崢嶸

              近代鎮江被迫開放通商口岸,英國人在鎮江開辟英租界,外國人永租或購買租界土地后,取得的并不是中國傳統的土地執業憑據,而是一些在當時十分特殊的土地文契。清末民初時期,鎮江社會上出現了傳統土地契約與租界開辟后的特殊契約共存的狀況。

              第一類是中國傳統土地契約。開埠前鎮江府、丹徒縣土地產權憑證有田單、方單、爛單、割單、代單、印諭、縣照、部照、蘆課執照、司照等,分別由不同衙門在不同時期、不同地區發行,各種契證發放官衙不一,真偽難辨,常引起交易糾紛,且受到地方勢力的干預。

              開埠前夕,鎮江的房地產經濟活動已有契買市房、宅基、田地、房屋租賃活動等交易方式,并已形成某些慣例:(1)房、地契證已普遍地作為有效的法律憑證;(2)租賃房屋或分租房屋大多局限于同業、同鄉之內;(3)清朝地方政府對房產、土地買賣等活動的管理程序繁瑣,買賣雙方必須將契證呈送到府或縣,由鎮江府或丹徒縣府“照單核明”、“造冊”、“用印”、“備案”,會館、公所等商民團體契買或契當房地時,不僅有中保,大多還由地方政府縣衙出面勒石立碑,然而,對于田單過戶的處理,只是在原田單上簽注新戶名,甚至只是將原田單按照分戶情況,分割成數份,同時辦理糧串,并收取契稅;(4)士紳、地保等地方勢力進行控制干預。

              民國三十六年東鄉手書文契 圖:張崢嶸 攝

              民國三十六年東鄉手書文契 圖:張崢嶸 攝

              從一份鎮江東鄉民國三十六年手書賣山地文契可知,除了賣房人蓋章或劃“十”外,鄉長、保長也都在契約上蓋章。從這些基本特點來看,一方面,房地產交易中已經以契證為據;另一方面,繁瑣的手續、種類繁多的契證和各種鄉俗極大地限制了土地買賣。這些弊端的存在與近代房地產業的發展已不相適應,要求政府加以變革。

              第二類是特殊土地契約。1861年英人開始在鎮江永租土地時,在向中國業主的租賃過程中,英人取得的是田面權,并未取得土地所有權,因而中國業主并不將田單送交英人,而英人也認為田單之類的中國傳統契約不嚴謹,因而雙方另立名為“租地議單”的出租地契,將雙方議定的條件注明。在交易過程中,外人發現了中國傳統契約的弊病,因而出現了一些特殊土地契約,包括“租地議單”、“道契”、“縣契”、“皇家租契”、“工部局契”、“公館契”、“領事署契”等多種形式的契約。

              鎮江英租界開辟后,英國領事館為方便僑民租地,設立土地事務辦公室,即領事館土地股負責將租地人的租地申請轉送道臺衙門,經道臺衙門批準后再將道契轉發給租地人。租地人申請領取道契,在與業主商定地價后,必須前往領事館土地股填寫申請表,說明所租土地所在地點、面積、四至,并附上有關契據。領事館土地股對這些契據作初步審查和編號,加蓋領事館印記后轉送道臺,轉送時必須附上中文譯本,道臺在道契上加蓋印章或批注后再退回原轉送的領事館土地股,再由之發給承租人。因此,該機構實質是屬于產權登記機構。

              最初,出租地契并無固定格式。1847年底,上海租界中外雙方共同認可的地契樣式便被確定,并被稱為“道契”,鎮江開埠后傳到鎮江。不久,因為在租界中永遠出租土地實質即是出讓土地的所有權,所以,在一塊土地租出時,原來的田單便告作廢,由中國業主送交租地的外人,作為外人辦理道契時的附件。這樣,在鎮江英租界中,一種獨特的土地文契逐步取代原來的地契,使界內出現田單、道契并存的局面。

              鎮江近代153號道契 圖:張崢嶸 攝

              鎮江近代153號道契 圖:張崢嶸 攝

              近期,筆者從英國國家檔案館發現了鎮江英租界許多土地契約的資料,其中在鎮江伯先路上江照庵地塊的購買過程中,我們就發現了這種情況。該資料編號為館藏fo678/323號,資料袋中有鎮江常鎮道海兵備道印刷好的格式契約,上面標注了購買人、約租戶、田畝數、四至范圍、價格(永租銀)及年租(實際上是每年契稅)等項,道契的編號為153號。從該道契上可知,合約租業戶為江照庵尼僧清修,永遠租給英國人高士彬。很明顯,在這份道契中,外人與官府都是得利者,而原地塊所有人卻被剝奪了土地所有權及使用權,成為最大的受害者。

              責任編輯:阿君

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